МКБ-Групп


Юридические услуги для физических и юридических лиц
г. Анапа, ул. Краснозеленых, 29/5

г. Абинск, ул. Интернациональная, 41 г
+7 (938)515-05-55 8 (86133) 7-02-72

Стоит ли завышать или занижать стоимость квартиры в договоре?

Стоит ли завышать или занижать стоимость квартиры в договоре?
Стоит ли завышать или занижать стоимость квартиры в договоре?
Стоит ли завышать или занижать стоимость квартиры в договоре?

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности.

Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки:
Это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. А также, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение. В любом случае, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости.

Риски занижения цены в договоре.
Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке. Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение.

Так же, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости.

Перепродадите – переплатите.
Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, и если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последний год.

Берегите добросовестность.
Если вопрос дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания.

Потеряете деньги.
Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке "за рамками" договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег.


Завышение.
Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных органов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда обман банка. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.

Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу.

Риски завышения цены в договоре.
Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление.
В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве.
Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил фактически. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды.
Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог.

Так что соглашаясь на "хитрые махинации" в договоре, обе стороны должны прежде оценить риски и принять верное решение.
Возврат к списку